Um apartamento de frente para o mar na Praia Brava sai por vários milhões. A visita dura quarenta minutos, a proposta é aceita no mesmo dia, e a escritura fica marcada para dali a três semanas. Nesse intervalo, o comprador conversa com o banco, com o corretor e com o despachante. Com um advogado, muitas vezes não.
A due diligence imobiliária, ou análise jurídica prévia, examina o imóvel, o vendedor e a cadeia de titularidade antes de o dinheiro sair. Ela responde perguntas que ninguém na mesa tem interesse em levantar.
O que costuma surpreender quem investe é que a lei brasileira mudou nos últimos anos para simplificar a compra. Simplificar, porém, não é o mesmo que tornar segura, e a distância entre as duas coisas é onde mora o risco.
O que a lei entrega e o que ela deixa de fora
Desde 2015, o art. 54 da Lei nº 13.097 organiza o sistema em torno da matrícula. Pelo § 1º, não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé situações jurídicas que não constem dela, inclusive para fins de evicção, ressalvados os arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101/2005 e as aquisições que independam de registro.
A Lei nº 14.825/2024 acrescentou o inciso V ao caput, alcançando qualquer constrição judicial sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular. E a Lei nº 14.382/2022 incluiu o § 2º, que dispensa a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais tanto para a validade do negócio quanto para caracterizar a boa-fé do adquirente.
O efeito prático dessa combinação é conhecido de quem compra: o cartório deixou de exigir certidões e o negócio fecha mais rápido. O que a lei reduziu foi burocracia, não risco, e as duas coisas costumam ser confundidas em mesa de negociação. A leitura completa da matrícula, item por item, é assunto de outro texto deste blog.
Uma matrícula limpa garante a segurança da compra?
Não sozinha, e o ponto cego mais caro é tributário.
Na execução comum, a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça exige, para reconhecer fraude à execução, o registro da penhora ou a prova de má-fé do adquirente. Repare que a súmula oferece duas portas ao credor, e a segunda não depende de registro nenhum. Matrícula limpa ajuda muito e não é escudo absoluto.
Na execução fiscal a lógica muda. O art. 185 do Código Tributário Nacional, na redação da Lei Complementar nº 118/2005, presume fraudulenta a alienação de bens por devedor com crédito tributário inscrito em dívida ativa. No Tema 290 (REsp 1.141.990/PR), o STJ afastou a Súmula 375 das execuções fiscais. Para atos praticados a partir de 9 de junho de 2005, a inscrição em dívida ativa basta para fazer nascer essa presunção.
Vale registrar que os dois regimes convivem em tensão. O art. 54 protege quem confia na matrícula, e o art. 185 alcança situação que na matrícula não aparece. Trata-se de presunção legal, cujo afastamento em cada caso concreto é discussão que se trava com documentos em mãos.
Para quem investe, a consequência prática é direta: o vendedor pode ter dívida inscrita, nada disso constar da matrícula, e a aquisição ser questionada pelo Fisco depois. As certidões que a lei dispensou continuam sendo o modo mais simples de mapear esse risco antes da assinatura.
Quando o vendedor é uma incorporadora
Comprar unidade de empreendimento em construção acrescenta uma camada, e ela também se resolve na matrícula do terreno.
O art. 32 da Lei nº 4.591/1964, na redação da Lei nº 14.382/2022, só autoriza o incorporador a alienar ou onerar as frações ideais das futuras unidades depois de registrado o memorial de incorporação. A contrapartida está no art. 55 da Lei nº 13.097/2015, que protege quem adquire unidade de incorporação devidamente registrada, afastando evicção e decretação de ineficácia, com sub-rogação dos eventuais credores do alienante no preço ou no eventual crédito imobiliário.
Vale também identificar o regime do empreendimento. Pelo art. 31-A da Lei nº 4.591/1964, a incorporação pode ser submetida ao patrimônio de afetação. Nesse regime, o terreno, as acessões e os bens vinculados àquele empreendimento ficam apartados do patrimônio do incorporador e só respondem por dívidas daquela incorporação. Pelo art. 31-B, a afetação se constitui por averbação, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador.
Para um investidor com capital concentrado em um único empreendimento, a existência desse termo averbado é informação de primeira ordem, e ela não está no contrato.
Hipoteca e alienação fiduciária protegem de forma diferente
Terrenos de obras de alto padrão costumam estar dados em garantia ao banco que financia a construção. A natureza dessa garantia muda o risco do comprador, e é uma das análises mais úteis em negócio de valor alto.
Para a hipoteca, a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça resolveu a questão. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
O STJ, porém, tem entendimento de que a Súmula 308 não se aplica por analogia à alienação fiduciária, regida por legislação própria. Duas operações que soam equivalentes na conversa comercial produzem exposições bem distintas, e quem identifica a diferença é quem leu a matrícula com atenção.
Este é o exemplo mais concreto do que a análise prévia evita. Descobrir na matrícula que a garantia é fiduciária, e não hipotecária, muda a negociação. Passa a fazer sentido exigir a liberação da unidade antes do pagamento, em vez de confiar em uma proteção que ali não se aplica.
Os custos que entram na conta antes da proposta
Em negócio de alto valor, meio ponto percentual vira dinheiro relevante. Dois itens merecem cálculo antes de a proposta ser assinada.
O primeiro é o ITBI. No Tema 1.113, julgado em recurso repetitivo, o STJ fixou que a base de cálculo do imposto é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Não há vinculação à base do IPTU, que nem sequer serve de piso.
O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de que corresponde ao valor de mercado. Essa presunção só cai por processo administrativo próprio, na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional, e o município não pode arbitrar previamente a base com respaldo em valor de referência unilateral. Quando o preço praticado em Itajaí, Balneário Camboriú ou Itapema supera a tabela de referência do município, a tese tem aplicação direta e mensurável.
O segundo é o laudêmio. Boa parte da orla da região está em terreno de marinha. O art. 3º do Decreto-Lei nº 2.398/1987, na redação da Lei nº 13.465/2017, condiciona a transferência onerosa do domínio útil ou da inscrição de ocupação ao recolhimento prévio de laudêmio.
O valor é de 5% do domínio pleno atualizado do terreno, excluídas as benfeitorias, e a obrigação legal é do transmitente. Na prática costuma ser embutido no preço, o que merece cláusula expressa no contrato.
Some ITBI, laudêmio e emolumentos de escritura e registro: esse é o custo de transação que já está no negócio, com ou sem advogado. A análise jurídica entra nessa mesma linha do orçamento, e a comparação relevante é entre o que ela custa e o valor que fica exposto sem ela.
O que a análise jurídica examina antes da assinatura
Um roteiro de due diligence imobiliária em compra de alto valor cobre, no mínimo:
- Certidão de inteiro teor da matrícula, lida até a última averbação, com verificação da cadeia de titularidade.
- Ônus e gravames registrados, com identificação da natureza de cada garantia.
- Certidões fiscais federais, estaduais e municipais do vendedor, apesar da dispensa legal.
- Certidões de distribuidores cíveis e trabalhistas do vendedor, na comarca dele e na do imóvel.
- Situação do imóvel perante a Secretaria de Patrimônio da União, quando em terreno de marinha.
- Memorial de incorporação registrado e termo de afetação averbado, em compra na planta.
- Débitos de tributos municipais e de condomínio vinculados ao imóvel.
- Cálculo do ITBI, do laudêmio e dos emolumentos antes da proposta final.
O prazo depende menos do advogado e mais dos órgãos que emitem cada documento, e é justamente por isso que a análise precisa começar junto com a proposta, e não depois dela. Proposta com validade curta e certidão que demora a sair são o par que empurra o comprador a assinar sem saber.
Quando o comprador mora em outro estado e trata tudo a distância, situação frequente nos negócios da orla catarinense, esse roteiro deixa de ser recomendação e vira o único contato real com os documentos. Se um problema só aparecer depois de fechado o negócio, existem caminhos para responsabilizar quem vendeu, todos mais lentos e mais caros do que a conferência prévia.
Como o Fleiter e Marquezani Advogados pode ajudar
O escritório atua em Itajaí e atende investidores e compradores em Praia Brava, Balneário Camboriú, Itapema e região. O trabalho inclui due diligence documental do imóvel e do vendedor, revisão e negociação de contratos, acompanhamento de escritura e registro, e atuação em conflitos com incorporadoras, vendedores e condomínios.
O atendimento a distância resolve bem a situação de quem investe na região morando em outro estado, com a análise concluída antes da viagem para assinatura.
Conclusão
A legislação dos últimos anos concentrou na matrícula quase tudo o que interessa e reduziu exigências de cartório. Isso acelerou o mercado e transferiu ao comprador a tarefa de olhar o que a lei deixou de exigir, sobretudo a situação fiscal de quem vende.
Nada disso torna o investimento arriscado por natureza. Torna a informação assimétrica: ela existe, é pública, e depende de alguém ir buscar dentro do prazo da proposta.
Se você está avaliando uma aquisição relevante na região, comece a análise documental no mesmo dia em que a proposta for enviada. É o único momento em que ela ainda pode mudar o desfecho.