Você passou o fim de semana em Itapema, visitou um apartamento na orla e gostou. O corretor avisou que havia outro interessado. Para segurar a unidade, você mandou um Pix de sinal na mesma tarde e recebeu um recibo por mensagem. Na segunda-feira bateu a dúvida: esse dinheiro está protegido?
O sinal na compra de imóvel tem nome jurídico próprio, arras, e uma consequência definida para cada lado que descumpre o combinado. Quem paga e quem recebe assumem posições diferentes a partir daquele momento, e não são posições equivalentes.
Essa regra mudou em 2024. A Lei nº 14.905, publicada em 1º de julho daquele ano, reescreveu o artigo do Código Civil que trata do assunto e alterou a forma de calcular o que se devolve.
O que a lei diz sobre o sinal
Comece pelo cenário mais provável, que é o negócio dar certo. Nesse caso o sinal costuma ser abatido do preço, na forma que o próprio contrato estabelecer. É por isso que vale conferir, no documento assinado, se o valor pago está descrito como parte do preço.
O art. 418 do Código Civil, na redação dada pela Lei nº 14.905/2024, cuida do outro cenário, o da inexecução do contrato, e separa duas situações.
Se a inexecução partir de quem deu as arras, a outra parte pode ter o contrato por desfeito, retendo-as. Em português corrente: se o comprador desiste, o vendedor fica com o sinal e o negócio acaba ali.
Se a inexecução partir de quem recebeu as arras, quem as deu pode ter o contrato por desfeito e exigir a devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado. Se o vendedor desiste, portanto, ele devolve o sinal e paga outro tanto, além da correção, dos juros e dos honorários.
A lei não trata as duas partes de forma simétrica por acaso. Quem recebeu o dinheiro e voltou atrás responde por mais do que quem apenas o entregou.
Para que essa proteção funcione, porém, o pagamento precisa estar vinculado a um negócio demonstrável, com imóvel identificado e preço ajustado. Um valor entregue apenas para “segurar” a unidade, sem nada escrito, costuma render discussão sobre a própria natureza da quantia antes de se chegar ao mérito.
Duas ressalvas antes de contar com essa regra
A primeira: o contrato pode prever expressamente o direito de qualquer das partes se arrepender, e essa cláusula altera as consequências descritas acima. Antes de contar com a regra geral, leia o que o seu contrato diz sobre desistência.
A segunda: o art. 418 resolve o que acontece quando o negócio não se completa, e nada mais. Ele não confere ao comprador a propriedade, não substitui a escritura e não impede que apareça uma dívida ou um gravame sobre o imóvel.
O que mudou no cálculo em 2024?
Mudou a régua. A redação anterior remetia genericamente a índices oficiais de correção, sem dizer qual, o que abria discussão em cada processo. A Lei nº 14.905/2024 fechou a conta em outros dois artigos do Código Civil.
Pelo parágrafo único do art. 389, quando o índice de atualização monetária não tiver sido convencionado nem estiver previsto em lei específica, aplica-se a variação do IPCA, apurado e divulgado pelo IBGE, ou do índice que vier a substituí-lo.
Os juros seguem o art. 406. Não sendo convencionados, incide a taxa legal, que corresponde à taxa Selic deduzido o índice de atualização monetária do art. 389. E o § 3º acrescenta uma trava: se a taxa legal der resultado negativo, ela conta como zero.
A lei foi publicada em 1º de julho de 2024 e, quanto a esses dispositivos, passou a produzir efeitos sessenta dias depois.
Se a compra for de incorporadora, a regra é outra
Comprando na planta, o destino do dinheiro já pago não segue a lógica geral do sinal. A Lei nº 4.591/1964 tem regime próprio.
Se o comprador é quem sai do negócio, o art. 67-A permite deduzir a integralidade da comissão de corretagem e uma pena convencional limitada a 25% da quantia paga, que sobe até 50% quando a incorporação está sob patrimônio de afetação. Se a obra é que atrasa além da tolerância pactuada, vale o art. 43-A, com devolução da integralidade dos valores pagos e da multa estabelecida. As demais cláusulas desse tipo de contrato ficam para outro texto do blog.
E se o vendedor quiser vender para outra pessoa?
A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça é direta: o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Não registrar, por si só, não apaga o direito de exigir a transferência do bem.
Repare no que a súmula pressupõe: um compromisso de compra e venda. Quem tem apenas o comprovante de um Pix não está nessa situação. É a diferença entre ter pago um valor e ter um contrato exigível, e ela pesa justamente na hora em que o vendedor recua.
Esse é o argumento mais concreto para formalizar o negócio nos dias seguintes ao sinal, e não semanas depois.
Se o vendedor já começou a recuar, o primeiro passo costuma ser notificá-lo por escrito, com prova de recebimento, registrando o que foi combinado, o valor pago e o prazo para a escritura. A notificação não resolve o conflito sozinha, mas fixa a data em que a outra parte foi cientificada.
O que fazer nos dias seguintes ao pagamento
Duas providências previnem a maior parte dos problemas, e as duas cabem na primeira semana.
Passe o combinado para o papel. Recibo de Pix não descreve o imóvel, não fixa prazo para a escritura, não diz o que acontece se alguém desistir. A promessa de compra e venda escrita, com a matrícula do imóvel, o valor total, o prazo e as consequências para cada lado, é o que transforma o sinal em direito exigível.
Puxe a matrícula atualizada no Registro de Imóveis da comarca onde o imóvel está situado. Pelo § 1º do art. 54 da Lei nº 13.097/2015, situações que não constam da matrícula não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé que adquire o imóvel, com as ressalvas que o próprio dispositivo faz.
O caput desse artigo lista o que precisa estar averbado para produzir efeito. Entre outros itens: registro de citação de ações reais, constrição judicial, restrição administrativa ou convencional, indisponibilidade e demais ônus previstos em lei. A Lei nº 14.825/2024 acrescentou o inciso V, que alcança qualquer constrição judicial sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular.
Confira também quem está vendendo
Peça as certidões fiscais do vendedor. O art. 185 do Código Tributário Nacional presume fraudulenta a alienação por devedor com crédito tributário inscrito em dívida ativa. No Tema 290 (REsp 1.141.990/PR), o STJ afastou a Súmula 375 das execuções fiscais: para atos praticados a partir de 9 de junho de 2005, basta a inscrição em dívida ativa. Comprar de quem tem débito inscrito pode custar o imóvel.
Nada disso é caro nem demorado, e a conta muda quando o comprador mora em outro estado e trata tudo a distância, situação corriqueira em negócios de Praia Brava, Balneário Camboriú e Itapema. Se algum problema só aparecer depois de fechado o negócio, existem caminhos para responsabilizar quem vendeu, todos mais demorados do que a conferência que não foi feita.
Como o Fleiter e Marquezani Advogados pode ajudar
O escritório atua em Itajaí e atende compradores e vendedores em Praia Brava, Balneário Camboriú, Itapema e região. O trabalho inclui elaboração e revisão de promessa de compra e venda, análise documental do imóvel e do vendedor, e atuação em conflitos sobre devolução de sinal, distrato e atraso de obra.
Boa parte dos negócios da região começa em uma visita de fim de semana, com sinal pago no mesmo dia. Formalizar o combinado logo em seguida costuma custar pouco e evitar muito.
Conclusão
O sinal do imóvel cumpre uma função clara: mostra que as duas partes falam sério e fixa, desde já, o preço de voltar atrás. Quem paga arrisca perder o valor. Quem recebe arrisca devolver o dobro, corrigido e com juros.
Desde 2024 essa conta ficou mais previsível, com IPCA como índice supletivo e taxa legal definida a partir da Selic. Previsibilidade, aqui, é boa notícia para quem cumpre o combinado.
Se você acabou de pagar um sinal e ainda não tem contrato escrito, ou se a outra parte começou a recuar, procure orientação antes que o prazo da escritura vença.