Comprar um imóvel no litoral catarinense costuma começar bem. Você passa o fim de semana em Itapema, visita um apartamento com vista para o mar, gosta do preço e recebe a minuta na segunda-feira. O corretor avisa que há outro interessado. A assinatura fica para sexta, e ninguém falou em documentação.
Essa pressa é comum na região e não é má-fé. O mercado do litoral norte gira rápido, com muito comprador de fora do estado que decide em uma visita. O problema é que o imóvel carrega a própria história, e boa parte dela não aparece na conversa com o vendedor.
A diferença entre confiar no vendedor e verificar o imóvel tem consequência concreta. Quem compra sem olhar pode herdar dívida que não criou, descobrir que o vendedor nunca foi dono ou perder o bem para uma execução movida contra outra pessoa. As sete verificações abaixo evitam a maior parte desses cenários.
A matrícula é o documento que decide
No Brasil, o dono do imóvel é quem consta no registro. O art. 1.245 do Código Civil determina que a propriedade entre vivos se transfere pelo registro do título, e o seu § 1º completa: enquanto o título não for registrado, o vendedor continua sendo havido como dono. Contrato assinado e preço pago não transferem propriedade, salvo onde a lei dispensa registro, como usucapião e herança.
Desde a Lei nº 13.097/2015 esse documento pesa ainda mais. O § 1º do art. 54 é direto: não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé situações que não constem da matrícula, inclusive para fins de evicção, ressalvados os arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101/2005 e as aquisições que independam de registro.
O § 2º, incluído pela Lei nº 14.382/2022, dispensou certidões forenses ou de distribuidores judiciais para a validade do negócio e para caracterizar a boa-fé do adquirente. O legislador disse que a matrícula deveria bastar. Ainda vale olhar além dela, e o motivo aparece na quarta verificação.
Verificações 1 a 3: o que olhar no imóvel
1. Matrícula atualizada, emitida há poucos dias
Peça a certidão de inteiro teor da matrícula no Registro de Imóveis da comarca do imóvel. Não há prazo legal de validade, mas bancos e cartórios trabalham com certidões de até trinta dias, e essa é a prática prudente. Certidão antiga guardada pelo vendedor não serve: uma penhora averbada na semana passada não aparece nela.
Confira a continuidade: o vendedor tem que ser a mesma pessoa que consta como proprietária no último registro. Se ele comprou e nunca registrou, ainda não é dono, e não pode vender o que não tem.
2. Ônus, gravames e restrições
Leia a matrícula até o fim, inclusive as averbações. É ali que aparecem hipoteca, alienação fiduciária, usufruto vitalício, penhora, indisponibilidade decretada pela Justiça e cláusula de inalienabilidade em imóvel recebido por herança ou doação.
A lista cresceu. A Lei nº 14.825/2024 incluiu o inciso V no art. 54 da Lei nº 13.097/2015, que prevê a averbação de qualquer constrição judicial sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular, inclusive a de improbidade administrativa e a hipoteca judiciária.
Nem todo ônus impede a compra. Alienação fiduciária de financiamento em andamento se resolve com quitação e liberação do banco no ato da escritura. O problema é o gravame que ninguém mencionou e que só aparece quando a escritura chega ao registro.
3. Dívidas que seguem o imóvel
Débitos de IPTU e de condomínio não ficam com quem os gerou. Eles acompanham o bem. O art. 130 do Código Tributário Nacional sub-roga os créditos tributários da propriedade na pessoa do adquirente, salvo quando conste do título a prova de quitação. O art. 1.345 do Código Civil é mais direto: o adquirente responde pelos débitos do alienante com o condomínio, inclusive multas e juros.
Peça certidão negativa de tributos municipais e declaração de quitação assinada pelo síndico ou pela administradora. Em prédios de temporada da Praia Brava e de Balneário Camboriú, o rateio de obras de fachada é alto, e a dívida de uma unidade vazia surpreende. Quando o problema só aparece depois da compra, existem caminhos para responsabilizar quem vendeu, todos mais caros que a certidão que não foi pedida.
Verificações 4 e 5: o que olhar em quem vende
4. A situação patrimonial do vendedor
A dispensa do art. 54, § 2º, reduziu a burocracia do cartório. Ela não apagou o risco de fraude à execução.
Na execução comum, a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça exige, para reconhecer a fraude, o registro da penhora ou a prova de má-fé do adquirente. Quem tem as certidões dos distribuidores cíveis e trabalhistas do vendedor demonstra diligência com facilidade.
Na execução fiscal a regra é outra, e é a que mais atinge comprador de boa-fé. O art. 185 do Código Tributário Nacional, na redação da Lei Complementar nº 118/2005, presume fraudulenta a alienação por devedor com crédito tributário inscrito em dívida ativa.
No Tema 290 (REsp 1.141.990/PR), o STJ afastou a Súmula 375 das execuções fiscais: para atos praticados a partir de 9 de junho de 2005, basta a inscrição em dívida ativa. Comprar de quem tem débito inscrito pode custar o imóvel, ainda que nada disso apareça na matrícula. É a razão mais concreta para pedir as certidões fiscais do vendedor.
5. Estado civil e autorização do cônjuge
O art. 1.647, I, do Código Civil proíbe que um cônjuge aliene bem imóvel sem autorização do outro, salvo no regime de separação absoluta. Sem essa outorga, o negócio é anulável, e o art. 1.649 dá ao cônjuge prejudicado prazo de até dois anos depois de encerrada a sociedade conjugal para pedir a anulação.
Confira a certidão de casamento atualizada e o regime de bens, não só o estado civil declarado no contrato. Vendedor separado de fato, mas ainda casado no papel, é situação frequente, e a certidão resolve o ponto em minutos.
Verificações 6 e 7: regularidade e domínio
6. Construção averbada e habite-se
Casa ou apartamento construído, ampliado ou reformado sem averbação na matrícula existe no mundo real e não existe no registro. Banco não financia área não averbada, e o comprador seguinte enfrentará o mesmo obstáculo que você.
Compare a área da matrícula com a área real, peça o habite-se na prefeitura e verifique se a construção foi averbada. Em imóveis de praia com varanda fechada, edícula ou pavimento acrescentado ao longo dos anos, a divergência é a regra.
7. Terreno de marinha, laudêmio e a União
Boa parte da orla de Itajaí, Navegantes, Balneário Camboriú, Porto Belo e Bombinhas está em terreno de marinha, faixa de domínio da União disciplinada pelo Decreto-Lei nº 9.760/1946. Ali o particular não tem o domínio pleno.
Há dois regimes distintos. No aforamento o particular titulariza o domínio útil, que é direito real, e paga foro anual. Na ocupação tem apenas inscrição de ocupação, de natureza precária, e paga taxa de ocupação. A certidão da Secretaria de Patrimônio da União diz qual é o caso.
A conta aparece na transferência. O art. 3º do Decreto-Lei nº 2.398/1987, na redação da Lei nº 13.465/2017, condiciona a transferência onerosa entre vivos do domínio útil ou da inscrição de ocupação ao recolhimento prévio, pelo transmitente, de laudêmio de 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias. A obrigação é do vendedor e costuma ser embutida no preço, o que merece cláusula expressa.
O regime pode mudar. Tramita no Congresso proposta de emenda à Constituição para extinguir os terrenos de marinha urbanos e transferir o domínio aos ocupantes, a chamada PEC das Praias. Enquanto ela não for promulgada, vale o quadro acima, e a orientação é conferir na SPU a situação do imóvel antes de fechar o preço.
Quem paga a dívida que aparece depois da escritura?
Na maior parte das vezes, o comprador. Recebida a chave, o condomínio cobra do proprietário atual, e o município executa o titular do imóvel por força da sub-rogação do art. 130 do Código Tributário Nacional. Ao comprador sobra o direito de regresso contra o vendedor, ou seja, um segundo processo, com custo, tempo e o risco de o vendedor não ter mais patrimônio.
Há uma exceção que compensa o esforço de documentar: o próprio art. 130 afasta a sub-rogação quando conste do título a prova da quitação dos tributos. Fazer constar da escritura as certidões negativas apresentadas não é formalidade de cartório, é proteção do comprador.
Como comprar um imóvel no litoral catarinense com segurança
Um roteiro simples resolve a maior parte dos casos:
- Certidão de inteiro teor da matrícula recente, lida até a última averbação.
- Certidões negativas de tributos municipais do imóvel.
- Declaração de quitação condominial assinada pelo síndico ou pela administradora.
- Certidões dos distribuidores cíveis e trabalhistas e certidões fiscais federal, estadual e municipal do vendedor.
- Certidão de casamento atualizada e verificação do regime de bens.
- Habite-se e conferência entre a área averbada e a área real.
- Consulta à Secretaria de Patrimônio da União quando o imóvel estiver em terreno de marinha.
Comprando na planta, some uma oitava conferência. O art. 32 da Lei nº 4.591/1964, na redação da Lei nº 14.382/2022, só autoriza o incorporador a alienar ou onerar as frações ideais das futuras unidades depois de registrado o memorial de incorporação. Peça o número desse registro e confira na matrícula do terreno, porque o art. 55 da Lei nº 13.097/2015 protege justamente quem compra unidade de incorporação registrada, afastando evicção e decretação de ineficácia.
Nenhum desses documentos custa caro perto do valor de um imóvel na orla, e todos podem ser obtidos antes da assinatura.
Como a Fleiter e Marquezani Advogados pode ajudar
O escritório atua em Itajaí e atende o litoral norte catarinense em Direito Imobiliário, com análise documental prévia à compra, revisão de contratos, acompanhamento de escritura e registro e atuação em conflitos com construtoras, vendedores e condomínios. O atendimento é personalizado, na Praia Brava ou a distância, formato que atende bem quem compra na região morando em outro estado.
Conclusão
Comprar um imóvel no litoral catarinense envolve valores altos e um mercado acelerado. A matrícula atualizada responde a maior parte das perguntas, e o restante se resolve com certidões que qualquer pessoa pede.
O ponto central é a ordem dos fatos. Verificar antes custa alguns dias e algumas taxas de cartório. Descobrir depois custa um processo, e a lei ainda transfere ao imóvel dívidas que o comprador não criou.
Se você está em vias de assinar um contrato de compra e venda na região e ficou em dúvida sobre algum desses pontos, converse com um advogado antes da assinatura, e não depois dela.