Você comprou na planta em Balneário Camboriú há dois anos, pagou boa parte das parcelas e agora prefere sair antes da entrega. Ou está do outro lado, olhando um anúncio de repasse com desconto atraente na Praia Brava. Nos dois casos o instrumento é a cessão de direitos imobiliários.
Cessão de direitos não é compra e venda de imóvel. O que muda de mãos é a posição contratual de quem comprou da incorporadora, com os direitos e as obrigações que vieram junto. Quem entra assume as parcelas, o cronograma e as cláusulas que já estavam lá.
Essa diferença define quem responde por quê. E o que a maioria dos repasses da orla ignora é que a resposta não está numa lei sobre cessão, e sim no contrato original e na posição da incorporadora.
O que a lei diz, e o que ela não diz
A Lei nº 4.591/1964 reconhece a cessão sem criar um regime próprio para ela. O art. 35-A determina que os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas em incorporação sejam iniciados por um quadro-resumo, com doze informações obrigatórias.
Quer dizer: o contrato de cessão também precisa desse quadro. Preço total, forma de pagamento, índices de correção, valor da corretagem e consequências do desfazimento devem estar ali, no começo do documento, e não escondidos numa cláusula do meio. É exigência que praticamente nenhum instrumento de repasse do mercado cumpre.
Fora disso, a cessão segue o que o contrato original permitir. Muitos contratos de incorporação condicionam ou restringem o repasse, e essa cláusula vale. Ler o contrato que está sendo cedido é o primeiro passo, antes de qualquer conversa sobre preço.
Confira também a origem. Pelo art. 32, na redação da Lei nº 14.382/2022, o incorporador só pode alienar ou onerar as frações ideais das futuras unidades depois de registrado o memorial de incorporação. Se o contrato cedido nasceu antes desse registro, o problema é anterior à cessão e vem junto com ela.
O que o art. 67-A, § 9º, realmente resolve
Aqui vale desfazer uma confusão comum. O art. 67-A trata do desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, por distrato ou por resolução decorrente de inadimplemento absoluto do adquirente. Ele não é a lei da cessão.
Dentro desse cenário, o artigo autoriza a incorporadora a deduzir do que foi pago a integralidade da comissão de corretagem e uma pena convencional limitada a 25% da quantia paga. O teto sobe para 50% quando a incorporação está sob patrimônio de afetação.
O § 9º cria uma saída para quem está justamente nessa situação. A cláusula penal não incide na hipótese de o adquirente que deu causa ao desfazimento encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos. A lei impõe duas condições: a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica desse substituto.
A diferença prática é grande para quem já não consegue pagar. Em um contrato com R$ 500 mil pagos, a pena de 25% representa R$ 125 mil, e a de 50% chega a R$ 250 mil. Apresentar um substituto aprovado afasta essa dedução.
Repare no limite dessa regra. Ela socorre quem sai por não conseguir seguir. O investidor adimplente que quer repassar a unidade com lucro está em outra situação, e para ele o § 9º não é o fundamento: valem o contrato original e o acordo com a incorporadora.
A anuência da incorporadora é dispensável?
Não, e esse é o erro mais comum do mercado de repasse.
Cessão feita só entre cedente e cessionário produz efeito entre os dois e não muda nada perante a empresa. Quem vendeu continua figurando nos registros dela como o obrigado pelas parcelas. Se o cessionário atrasar, a cobrança bate na porta de quem achou que já tinha saído.
Para o cessionário, o espelho é igualmente ruim. Ele paga, ocupa o lugar de alguém e não é reconhecido pela incorporadora como titular. Na entrega, a unidade será escriturada em nome do contratante original, e o cessionário terá de discutir a transferência com o cedente, não com a empresa.
A anuência libera o cedente?
Depende do que estiver escrito nela, e essa é a linha mais importante de todo o negócio para quem cede.
O § 9º fala em substituto que sub-rogue o adquirente nos direitos e obrigações originalmente assumidos. Sub-rogação nesses termos é uma coisa. Um documento em que a incorporadora apenas toma ciência da cessão, ou anui mantendo a responsabilidade do cedente, é outra bem diferente.
Antes de assinar, leia o instrumento de anuência procurando por uma resposta objetiva: o cedente sai da relação ou permanece como responsável solidário pelo saldo? Se o documento não disser com clareza, ele precisa ser ajustado antes, e não depois.
O que o cessionário assume junto com o contrato
Quem entra por cessão olha duas frentes, e a segunda quase sempre é esquecida.
A primeira é o empreendimento. O art. 55 da Lei nº 13.097/2015 protege quem adquire unidade de incorporação devidamente registrada, afastando evicção e decretação de ineficácia, com sub-rogação dos eventuais credores do alienante no preço ou no eventual crédito imobiliário. Registro do memorial, portanto, não é formalidade. A matrícula do terreno é onde se confere isso, e também os gravames que pesam sobre o empreendimento inteiro.
A segunda é o cedente. O negócio se faz com uma pessoa que tem patrimônio, dívidas e processos próprios. O art. 185 do Código Tributário Nacional, na redação da Lei Complementar nº 118/2005, presume fraudulenta a alienação de bens por devedor com crédito tributário inscrito em dívida ativa.
No Tema 290 (REsp 1.141.990/PR), o STJ afastou a Súmula 375 das execuções fiscais. Para atos praticados a partir de 9 de junho de 2005, a inscrição em dívida ativa basta para fazer nascer essa presunção. Em execução comum, a Súmula 375 ainda exige registro da penhora ou prova de má-fé do adquirente, e essa segunda porta não depende de registro nenhum.
As certidões do cedente, portanto, valem tanto quanto as do imóvel. Como conferir o cedente e a matrícula é assunto desenvolvido em outro texto deste blog. Se um problema aparecer só depois de fechado o negócio, existem caminhos para responsabilizar quem cedeu, todos mais lentos do que a conferência prévia.
Os custos que mudam quando o negócio é cessão
Dois pontos merecem cálculo antes de fechar o preço do repasse.
O primeiro é o laudêmio, se o empreendimento estiver em terreno de marinha, o que alcança boa parte da orla de Itajaí, Balneário Camboriú, Itapema e Porto Belo.
O art. 3º do Decreto-Lei nº 2.398/1987, na redação da Lei nº 13.465/2017, condiciona ao recolhimento prévio de laudêmio a transferência onerosa entre vivos do domínio útil e da inscrição de ocupação. A regra alcança também a cessão de direitos a eles relativos. O valor é de 5% do domínio pleno atualizado do terreno, excluídas as benfeitorias, e a obrigação legal é do transmitente.
O segundo é o ITBI. A incidência do imposto sobre cessão de direitos e o momento em que ele é exigido variam conforme a legislação de cada município. A resposta precisa vir da prefeitura onde o imóvel está, antes de o preço ser fechado. Deixar essa conta para depois costuma transformar um desconto atraente em negócio neutro.
O que verificar antes de assinar uma cessão
Um roteiro curto previne a maior parte dos problemas:
Contrato original completo, com o quadro-resumo do art. 35-A, todos os aditivos e a cláusula que trata de cessão.
Comprovação do que já foi pago, com extratos, e saldo devedor atualizado emitido pela incorporadora.
Instrumento de anuência da incorporadora, por escrito, dizendo expressamente se o cedente é liberado ou permanece responsável.
Aprovação cadastral do cessionário pela incorporadora.
Número do registro do memorial de incorporação e conferência na matrícula do terreno.
Certidões fiscais e de distribuidores cíveis e trabalhistas do cedente.
Cálculo do laudêmio, quando houver terreno de marinha, e consulta ao município sobre o ITBI.
Cláusula definindo quem paga cada tributo e cada taxa da transferência.
Uma palavra sobre prazo. A anuência depende de análise cadastral do cessionário e não sai no mesmo dia. Anúncios de repasse costumam vir com urgência embutida, e essa urgência não muda o tempo da empresa. Solicitar a anuência logo no início da negociação evita assinar antes de saber se ela virá.
Como o Fleiter e Marquezani Advogados pode ajudar
O escritório atua em Itajaí e atende cedentes e cessionários em Praia Brava, Balneário Camboriú, Itapema e região. O trabalho inclui análise do contrato original e do cedente, elaboração do instrumento de cessão, negociação da anuência com a incorporadora e atuação em conflitos sobre repasses feitos sem formalização.
Boa parte do mercado de repasse da orla se resolve por conversa entre corretor e comprador, com o contrato assinado depois. Inverter essa ordem costuma custar pouco e evitar bastante.
Conclusão
Cessão de direitos imobiliários é instrumento legítimo e útil, mas não tem uma lei própria que a discipline. Ela vive do contrato original, da posição da incorporadora e do que as partes escreverem.
O ponto que decide o resultado é a anuência, e não basta obtê-la. É preciso ler o que ela diz sobre a responsabilidade do cedente, porque anuir com a entrada de alguém e liberar quem sai são duas coisas diferentes.
Se você está avaliando um repasse, de qualquer um dos dois lados, leve o contrato original e a resposta da incorporadora a um advogado antes de acertar o preço.