O contrato de imóvel na planta chega com trinta páginas e uma pergunta implícita: você vai mesmo ler isso? O corretor já explicou o essencial, o preço está fechado, e a incorporadora garante que é o modelo padrão. Você assina no estande, com a maquete ao lado e a chave prevista para daqui a três anos.
Quase tudo o que pode dar errado nesses três anos já está escrito ali. Prazo de entrega, multa por atraso, quanto a empresa retém se você desistir, qual índice corrige as parcelas, se o terreno está dado em garantia a um banco. Nada disso é imprevisto, é cláusula contratual.
Desde a Lei nº 13.786/2018, essas informações precisam aparecer logo no começo do contrato, em um quadro-resumo. A norma facilitou muito a vida de quem compra, com uma condição: é preciso saber o que procurar em cada linha.
Uma observação de vocabulário. A lei fala em incorporador, quem lança e vende o empreendimento. Nem sempre é a mesma empresa que executa a obra.
O quadro-resumo é o mapa do contrato
O art. 35-A da Lei nº 4.591/1964 determina que os contratos de compra e venda, promessa de venda ou cessão de unidades em incorporação sejam iniciados por um quadro-resumo. São doze incisos obrigatórios. Entre eles: preço total, valor da entrada, valor da corretagem com identificação de quem a recebe, índices de correção, taxas de juros e consequências do desfazimento do contrato.
O inciso XII interessa em especial a quem compra na planta. O quadro-resumo tem que trazer o termo final para obtenção do habite-se e os efeitos contratuais do atraso. É ali que está a data real, e não a que o corretor mencionou.
Dois parágrafos desse artigo valem mais que o resto. Pelo § 1º, identificada a ausência de qualquer das informações obrigatórias, abre-se prazo de trinta dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão. Passado esse prazo sem correção, a omissão caracteriza justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.
Repare em quem corre atrás de quê: o prazo existe para a falha ser corrigida, e não para o comprador reclamar. Quem perde com a inércia é a incorporadora.
O § 2º vai adiante. A efetivação das consequências do desfazimento depende de anuência prévia e específica do adquirente, mediante assinatura junto a essas cláusulas. Elas devem ser redigidas na forma exigida pelo § 4º do art. 54 do Código de Defesa do Consumidor. Sem essa assinatura específica, a própria lei condiciona a eficácia daquelas consequências.
A cláusula de tolerância de 180 dias vale sempre?
Não. O art. 43-A é expresso: a entrega em até 180 dias corridos da data prevista em contrato não gera penalidade desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada. A tolerância precisa estar escrita e visível, e não é um direito automático da incorporadora.
Ultrapassado esse prazo, sem culpa do comprador, o § 1º permite a resolução do contrato. A devolução alcança a integralidade dos valores pagos e a multa estabelecida, em até 60 dias corridos da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A.
Repare na expressão “multa estabelecida”. A lei não fixa percentual, ele vem do contrato. Se a cláusula penal só pune o comprador e nada prevê contra a incorporadora, esse é um ponto de negociação antes da assinatura.
Quem prefere manter o contrato tem o § 2º: indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, pro rata die, corrigida pelo índice contratual. O § 3º proíbe cumular as duas, porque uma trata da mora e a outra da inexecução total.
A multa do distrato, e quando ela não se aplica
Antes dos números, o pressuposto. O art. 67-A trata do desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador por meio de distrato ou de resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente. É a regra de quando o comprador sai do negócio, e não de quando a obra atrasa. Nesse segundo caso vale o art. 43-A, § 1º, com devolução integral.
Dito isso: o art. 67-A autoriza deduzir, do que você já pagou, a integralidade da comissão de corretagem e uma pena convencional limitada a 25% da quantia paga. Some o que o § 2º permite cobrar pelo período em que a unidade esteve disponibilizada: impostos, cotas de condomínio e fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die.
Os prazos de devolução mudam conforme o regime da incorporação. Com patrimônio de afetação, a restituição sai em até 30 dias após o habite-se. Sem afetação, em parcela única após 180 dias contados do desfazimento. Um contrato pode fazer você esperar a obra terminar para receber de volta o dinheiro de um negócio que já acabou.
Há uma saída mais barata. Pelo § 9º, a cláusula penal não incide se o adquirente encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originais, com anuência do incorporador e aprovação cadastral. Verifique se o contrato reproduz essa possibilidade.
Patrimônio de afetação e memorial de incorporação
O art. 31-A permite submeter a incorporação ao regime da afetação, e a decisão é do incorporador. Nesse regime, o terreno, as acessões e os bens vinculados àquele empreendimento ficam apartados do patrimônio do incorporador. O § 1º completa: esse patrimônio não se comunica com os demais bens dele e só responde por dívidas da incorporação respectiva.
A contrapartida está no § 5º do art. 67-A. Aqui a pena convencional do distrato pode chegar a 50% da quantia paga, e não aos 25% da regra geral. Mais proteção contra a quebra da empresa, retenção maior se você desistir.
O quadro-resumo não exige essa informação, então procure em outro lugar. Pelo art. 31-B, o patrimônio de afetação se constitui por averbação, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador. A resposta está na matrícula do terreno.
A mesma matrícula responde outra pergunta. O art. 32, na redação da Lei nº 14.382/2022, só autoriza o incorporador a alienar ou onerar as frações ideais das futuras unidades depois de registrado o memorial de incorporação. O art. 55 da Lei nº 13.097/2015 protege quem adquire unidade de incorporação registrada, afastando evicção e decretação de ineficácia.
Vale pedir cópia do memorial. Para registrá-lo, o art. 32 exige certidões negativas de tributos, protesto, ações cíveis e criminais e ônus reais, relativas ao imóvel, aos donos do terreno e ao próprio incorporador.
O terreno da obra pode estar dado em garantia
O inciso X do quadro-resumo é dos mais importantes e dos menos lidos. Ele exige informação sobre os ônus que recaem sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento da obra. Em bom português: o terreno onde seu apartamento será construído pode estar hipotecado ao banco.
Para a hipoteca, a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça resolveu a questão. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
A ressalva importa. O STJ tem entendimento de que a Súmula 308 não se aplica por analogia à alienação fiduciária, regida por legislação própria. A natureza da garantia informada no inciso X muda o tamanho do risco.
Correção monetária e corretagem
O inciso V do quadro-resumo exige os índices de correção aplicáveis e, havendo mais de um, o período de aplicação de cada um. Contratos de imóvel na planta costumam corrigir as parcelas por um índice de custo da construção durante a obra e por outro depois da entrega. Confira quais são, e a partir de que marco cada um passa a incidir.
A corretagem tem inciso próprio, o III, que pede valor, condições de pagamento e identificação precisa do beneficiário. Se o contrato transfere a corretagem ao comprador, isso tem que estar claro antes da assinatura, e não aparecer como linha solta no recibo.
O que checar no contrato de imóvel na planta antes de assinar
Um roteiro curto resolve a leitura:
- O quadro-resumo existe e traz os doze incisos do art. 35-A.
- A data limite para o habite-se está escrita, e não só o “prazo estimado de obra”.
- A cláusula de tolerância é expressa e está destacada.
- A cláusula penal prevê consequência para as duas partes, e não só para o comprador.
- A matrícula do terreno mostra o memorial de incorporação registrado e, se houver, o termo de afetação averbado.
- O inciso X informa os ônus sobre o imóvel, e você sabe se a garantia é hipoteca ou alienação fiduciária.
- Os índices de correção e o período de aplicação de cada um estão nomeados.
- O valor da corretagem e o beneficiário estão identificados.
- Você assinou junto às cláusulas de desfazimento, como exige o § 2º do art. 35-A.
Quem assinou em estande de vendas ou fora da sede do incorporador tem ainda um prazo curto para reverter. Os §§ 10 a 12 do art. 67-A garantem direito de arrependimento em sete dias improrrogáveis, com devolução de todos os valores antecipados, inclusive a corretagem.
O exercício precisa ser demonstrado por carta registrada com aviso de recebimento, e a data da postagem conta como início do prazo. Sete dias é pouco, e vale usar esse tempo para a leitura que não foi feita antes.
Depois da entrega, os problemas mudam de natureza. Passam a envolver vícios construtivos e regularidade da obra, com prazos e responsáveis próprios.
Como o Fleiter e Marquezani Advogados pode ajudar
O escritório atua em Itajaí e atende compradores de imóvel na planta em Praia Brava, Balneário Camboriú, Itapema e região. O trabalho inclui análise de contrato antes da assinatura, negociação de cláusulas com a incorporadora e atuação em atraso de obra, distrato e cobrança de valores.
Boa parte dos lançamentos da região é vendida em estande no próprio canteiro, para comprador que decide em uma visita de fim de semana. O atendimento a distância resolve bem esse cenário.
Conclusão
Contrato de imóvel na planta não é papelada de formalidade. É o documento que define quanto você recebe de volta se desistir, o que acontece se a obra atrasar e sob qual garantia está o terreno onde o prédio vai subir.
A Lei nº 13.786/2018 reuniu essas informações em um lugar só. Leia o quadro-resumo com atenção, compare cada linha dele com o corpo do contrato e confirme na matrícula o que o contrato não diz. É o que separa uma compra tranquila de uma discussão de anos.
Se você recebeu uma minuta e ficou em dúvida sobre alguma dessas cláusulas, leve o documento a um advogado antes de assinar. Depois da assinatura, o espaço de negociação diminui bastante.